Predaj bytu do 5-tich rokov - daňové povinnosti a načo si dávať pozor
Keď predávate nehnuteľnosť, najmä takú, ktorú vlastníte menej ako 5 rokov, určite sa stretnete s otázkou dane z príjmu. Nie každý je však od tejto povinnosti oslobodený a je dôležité vedieť, kedy je potrebné túto daň zaplatiť a ako sa dá správne vypočítať. Poďme si to teda vysvetliť.
Kedy vzniká daňová povinnosť?
Daň z príjmu z predaja nehnuteľnosti je upravená zákonom č. 595/2003 Z. z. o dani z príjmov. Tento zákon jasne určuje, kedy je potrebné zdanenie z predaja vykonať a kto má výnimku. Dôležitým faktorom, ktorý rozhoduje, či platíte daň, je čas, ktorý uplynul od nadobudnutia bytu do jeho predaja.
Ak byt vlastníte menej ako 5 rokov, a nezáleží, či ste ho kúpili, zdedili alebo dostali darom, budete musieť platiť daň. Výnimka sa uplatňuje iba v prípade, že ste nehnuteľnosť vlastnili viac ako 5 rokov, alebo bola zaradená do vášho obchodného majetku a prešla špecifickými pravidlami.
Čo je to moment nadobudnutia?
Aby ste vedeli presne vypočítať, či máte povinnosť platiť daň, je potrebné určiť presný deň nadobudnutia vlastníctva bytu. Napríklad:
• Ak ste byt kúpili, počíta sa deň vkladu vlastníckeho práva do katastra.
• Ak ste ho zdedili, je to deň smrti pôvodného vlastníka.
• Ak ste ho dostali darom, opäť je to deň vkladu do katastra.
Kedy sa nemusí platiť daň?
Existuje niekoľko prípadov, kedy príjem z predaja bytu môže byť oslobodený od dane. Napríklad:
1. Ak ste vlastnili byt viac ako 5 rokov a nebol zaradený do obchodného majetku.
2. Pri dedení bytu v priamom rade (napríklad od rodiča) po viac ako 5 rokoch vlastníctva.
3. Ak bol byt zaradený do obchodného majetku a od jeho vyradenia prešlo viac ako 5 rokov.
4. Ak ste byt nadobudli podľa zákona o pozemkových úpravách.
Je teda jasné, že tieto pravidlá sú pomerne konkrétne a zložité, ale stojí za to ich poznať, aby ste sa vyhli zbytočným problémom s daňovým úradom.
Ako sa počíta daň z predaja bytu?
Keď nesplníte podmienky na oslobodenie, predaj bytu sa zdaní ako pasívny príjem. Znamená to, že daň sa vyráta z rozdielu medzi príjmom z predaja a nákladmi, ktoré ste na byt vynaložili. Tieto náklady môžu zahŕňať napríklad:
• kúpnu cenu bytu,
• úrokové sadzby a poplatky banke,
• náklady na rekonštrukciu,
• znalecký posudok,
• províziu realitnej kancelárii.
Daň sa vypočíta tak, že rozdiel medzi príjmom z predaja a týmito výdavkami zdaníte buď sadzbou 19 %, alebo 25 % v závislosti od výšky vášho celkového základu dane.
Príklad výpočtu:
Predstavte si, že ste byt predali za 100 000 €, ale kúpili ste ho za 49 000 €. Na rekonštrukciu ste vynaložili 15 000 €, provízia realitnej kancelárii bola 1000 €, a úroky z hypotéky boli 5000 €. Vaše preukázateľné výdavky by teda dosiahli 70 000 €. V takom prípade základ dane bude 30 000 € a z tejto sumy zaplatíte daň 5 700 € (pri sadzbe 19 %).
A čo zdravotná poisťovňa?
Ak máte povinnosť platiť daň z predaja bytu, automaticky vám vzniká aj povinnosť zaplatiť zdravotný odvod, ktorý od roku 2024 predstavuje 15 % z vymeriavacieho základu. Nemusíte sa však báť, zdravotná poisťovňa si to vyráta sama na základe údajov z daňového priznania.
Na záver – platiť daň z predaja bytu nemusí byť až také zložité, ak sa na to dobre pripravíte. Dôležité je sledovať pravidlá a nezabúdať na to, že daňový úrad má dostatok nástrojov, ako si overiť, či ste svoju povinnosť splnili. Preto si všetky výdavky, ktoré máte s bytom, dôkladne zaznamenávajte a nezabudnite na daňové priznanie.
Nie ste si istí? Obráťte sa na nás!
Ak vám táto téma stále robí starosti alebo si nie ste istí, ako postupovať pri predaji nehnuteľnosti a daňových povinnostiach, neváhajte sa na nás obrátiť. V RE/MAX Vista ponúkame komplexné poradenské služby a realitnú asistenciu, ktoré vám pomôžu s celým procesom predaja. S dôverou sa na nás môžete obrátiť prostredníctvom formulára na našej webstránke www.remaxvista.sk alebo nám napíšte priamo na email: vista@re-max.sk. Radi vám pomôžeme a zodpovieme všetky otázky, ktoré môžete mať!
Zdroj: nehnutelnosti.sk